A PREFEITA MUNICIPAL DE GUAÇUI, ESTADO DO ESPÍRITO SANTO, no uso de suas atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal aprovou e ela sanciona a seguinte Lei Complementar:
Art. 1° Ficam incluídos dispositivos junto a Lei Complementar nº 65/2016 que instituiu o novo Plano Diretor Municipal, conforme discriminados abaixo:
I - Fica incluído o § 6° junto ao Artigo 68, com a seguinte redação:
§ 6º A ZPA 3 passa a ter um raio de 600 (seiscentos metros) a partir da linha limítrofe do perímetro de zoneamento urbano.
II - Ficam incluídas as Subseções I a VI junto à Seção VI - Dos Condomínios Urbanísticos, adjacente ao Capítulo III - do Parcelamento do Solo, com seus respectivos artigos, com a seguinte redação:
Seção VI
Dos Condomínios Urbanísticos
Subseção I
Do Parcelamento de Imóvel Para Fins de Formação de Condomínios Por Unidades Autônomos
Art. 157-A O parcelamento de imóvel para fins de condomínios por unidades autônomas inseridos em ZP A3 será instituído conforme as estipulações estabelecidas nesta seção.
Art. 157-B O regime que regulará o fracionamento de áreas inseridas em ZPA3, com destinação a condomínios por unidades autônomas, tanto em suas relações internas como em suas relações com o Município, é o estabelecido nesta lei complementar e no que couber nas Leis Federais nº 4.591/64, nº 10.406/02 e nº 6.766/79, correspondendo cada gleba com seus acessórios uma unidade autônoma de propriedade exclusiva do adquirente e as vias, calçadas, áreas verdes e outras áreas, de uso comum ao condomínio.
Art. 157-C O ônus da implantação, da execução dos projetos urbanístico, bem como ambiental de parcelamento de imóvel e a constituição dos condomínios por unidades autônomas é de total responsabilidade do empreendedor.
Art. 157-D A aprovação do projeto de parcelamento de imóvel deverá ser precedida por Licenciamento ambiental do órgão competente, devendo, ainda, obedecer, no que couber ao disposto nesta Lei Complementar.
Art. 157-E Embora os condomínios por unidades autônomas dependam de prévia anuência e concordância do INCRA, dependerá também de aprovação do Poder Executivo Municipal - Secretaria Municipal de Obras, Infraestrutura e Serviços Urbanos.
Art. 157-F O parcelamento de imóvel para fins de condomínios por unidades autônomas, somente será autorizado se estiver inserido em ZPA3.
Art. 157-G Para serem considerados condomínios por unidades autônomas, os mesmos deverão obrigatoriamente ter área mínima da fração ideal de 30.000 m2 (trinta mil metros quadrados).
Art. 157-H Não será permitida a realização condomínios por unidades autônomas:
I - em terrenos baixos e alagadiços sujeitos a inundações;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública;
III - em terrenos com declividade superior a 30% (trinta por cento) e até 45% (quarenta e cinco por cento), conforme §1º do art. 116;
IV - em terrenos julgados impróprios para edificação ou inconvenientes para habitação;
V - em áreas que ofereçam riscos geológicos, ou que provoquem danos ambientais, assoreamentos e voçorocas;
VI - em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção;
VII - em áreas sem condições de acesso por via oficial ou particular e/ou sem infraestrutura adequada;
VIII - em áreas que estejam fora da ZP A3.
Parágrafo único. Não será permitida a realização de unidades autônomas em áreas de preservação permanentes e áreas de reservas legais registradas.
Subseção II
Requisitos Urbanísticos
Art. 157-I Para aprovação do condomínio por unidade autônoma, o projeto deverá atender aos seguintes requisitos:
I - glebas com áreas mínimas de 1.000 m2 (hum mil metros quadrados), não podendo as mesmas serem desmembradas ou subdivididas em glebas de menor fração, sob pena de enquadramento em parcelamento de solo para fins de loteamento;
II - respeitar os afastamentos sem edificação de cada lateral das faixas de domínio público das estradas/rodovias, ferrovias, linhas de transmissão de energia e dutos, de acordo com legislação especifica;
III - vias abertas e sinalizadas, com faixa de domínio e declividade máxima estabelecida na legislação vigente que dispõe sobre sistema viário;
IV - implantação de vias de circulação e acesso aos condomínios de unidades autônomas, conforme disposto nesta lei complementar, pavimentadas, devidamente compactadas com material apropriado e descrito no respectivo projeto;
V - contenção de encostas, se necessário, instaladas mediante projeto específico, sob a responsabilidade técnica de profissional habilitado;
VI - é obrigação do empreendedor, na instituição de condomínio por unidades autônomas, a instalação de redes e equipamentos para abastecimento de água potável, energia elétrica e iluminação das vias condominiais, redes de drenagem pluvial, sistema de coleta, tratamento e disposição de esgoto sanitário, e obras de pavimentação de acordo com a aprovação do órgão ambiental competente;
VII - Implantação de rede distribuidora de água potável e implantação de rede coletora de esgoto doméstico, ocorrerá de acordo com o Decreto nº 7 .951/2012, que regulamenta a prestação de serviços de água e esgoto, criado pela Lei nº 1970/ 1990, no território do Município de Guaçuí e dá outras providências, Capítulo II, arts. 12 a 17;
VIII - projeto de arborização de vias de circulação;
IX - implantação de rede de energia elétrica condominial e domiciliar, conforme projeto aprovado pela Concessionária de energia elétrica;
X - implantar serviço de coleta e destinação final do lixo doméstico na entrada do condomínio, com a devida separação do lixo seco e úmido.
§ 1° O condomínio terá a obrigação de manter, por si e seus condôminos, os requisitos permanentes de constituição do condomínio previstos neste artigo.
§ 2° Todas as manutenções do condomínio por unidades autônomas (vias de circulação de veículos e pedestres, APP's, rede elétrica. podas de árvores), correram por conta do condomínio.
§ 3º Os condôminos arcarão com as despesas referidas no §1° deste artigo.
§ 4º Em todos os empreendimentos, as áreas não edificantes por declividade deverão ser reflorestadas, conforme determinação da Secretaria Municipal de Meio Ambiente.
Art. 157-J As Áreas de Preservação Permanentes -APP's, dentro da área do condomínio, terão obrigatoriamente de serem cercadas e recuperadas, deixando livre para as pessoas efetuarem manutenção, estudos, e passeios, quando for o caso, conforme legislação vigente.
Art. 157-K As vias de circulação de qualquer parcelamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, bem como harmonizar-se com a topografia local e atender às demais disposições desta lei complementar e as estabelecidas em legislação própria.
Art. 157-L As edificações em cada gleba deverão seguir as seguintes diretrizes:
I - taxa de ocupação máxima de 55% (cinquenta e cinco por cento);
II - edificações com gabarito máximo igual a 6,00m (seis metros);
III - obrigatoriedade de observância dos seguintes afastamentos mínimos, em relação à construção:
a) Recuo de 5m (cinco metros), medidos a partir da margem da calçada, para o alinhamento frontal;
b) Recuo mínimo de 3m (três metros) em relação às divisas laterais; e
c) Recuo mínimo de 3m (três metros) em relação ao fundo.
IV - permissão para construção de muros de arrimo, com limites de execução até a altura estritamente necessária a tal finalidade;
V - garantia de área de permeabilidade do solo de 30% (trinta por cento) da área total das unidades autônomas;
VI - obrigatoriedade de concessão de servidão para passagem de águas pluviais em todo o condomínio; e
VII - observância da convenção do condomínio.
Subseção III
O Projeto de Condomínios por Unidades Autônomas
Art. 157-M A minuta do projeto de parcelamento, para fins de condomínios por unidades autônomas será previamente submetida a apreciação da Secretaria Municipal de Obras, Infraestrutura e Serviços Públicos, Secretaria Municipal de Meio Ambiente, bem como pela Concessionária responsável pelo tratamento de água e esgoto.
§ 1º Os Órgãos acima referidos terão o prazo máximo de 60 (sessenta) dias para apreciação do projeto, conforme normas estabelecidas neste Plano Diretor Municipal.
§ 2º Após análise e aprovação dos Órgãos referidos no caput deste artigo, a minuta do projeto de parcelamento será submetida à apreciação do Conselho da Cidade.
§ 3º Ocorrendo a deliberação e aprovação da minuta do projeto de parcelamento pelo Conselho da Cidade, a mesma estará disponível para que o empreendedor apresente aos Órgãos Ambientais competentes.
Art. 157-N O requerimento deverá ser protocolado junto à Prefeitura Municipal.
§ 1º Acompanharão o requerimento os itens abaixo relacionados, devidamente assinados por profissional responsável com registro no Órgão competente:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão atualizada de matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca;
II - certidão de ônus atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente;
III - certidão negativa de débitos municipal referente ao empreendimento;
IV - localização da gleba com amarração através de coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel, georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro e com precisão posicional fixada pelo INCRA, com indicação da relação entre o perímetro do condomínio por unidades autônomas e a área ZPA3;
V - outros documentos exigidos pela legislação municipal, contendo:
a) as divisas da gleba a ser condomínio por unidades autônomas, contendo demarcação do perímetro da gleba com indicação de todos os confrontantes, ângulos, cotas, referência de norte (RN) e memorial descritivo, conforme descrição constante no documento de propriedade;
b) curvas de nível de metro em metro e bacia de contenção;
c) localização de cursos d'água, áreas de preservação permanente, bosques, árvores frondosas isoladas, construções e demais elementos físicos naturais e a11ificiais existentes na gleba.
VI - outros documentos exigidos pelas legislações federal e estadual, assim como por legislação municipal específica; e
VII - compromisso de que as (unidades autônomas) serão postas à venda somente após registro do projeto junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 157-0 A Prefeitura Municipal procederá à análise técnica, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias corridos, apresentando nas plantas pertinentes os itens relacionados abaixo:
I - a projeção do sistema de vias de circulação articuladas com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizadas com a topografia local, em conformidade com as normas de sistema viário;
II - localização e identificação da rede de abastecimento de água, observado o disposto no inciso VII, do art. 157-I desta Lei Complementar;
III - a localização da estação de tratamento de esgoto quando for o caso;
IV - as faixas de proteção das águas correntes, cursos d' água, e dormentes dos mananciais;
V - as faixas de domínio público de proteção de estradas/rodovias, ferrovias, linhas de transmissão de energia, conforme inciso II, do art. 157-J desta Lei Complementar.
§ 1º O parecer técnico pela inviabilidade do empreendimento deverá ser fundamentado e especificar, item a item, as irregularidades ou requisitos desatendidos.
§ 2º Recebendo parecer negativo o requerimento será arquivado.
§ 3° O projeto e suas diretrizes serão submetidos à apreciação do Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente - COMDEMA - que emitirá seu parecer no prazo máximo de 30 (trinta) dias.
Art. 157-P Para aprovação, o projeto de condomínios por unidades autônomas deverá, obrigatoriamente, seguir a orientação das diretrizes oficiais definidas, contendo:
I - Projeto urbanístico orientado pelas diretrizes apontadas pelos Órgãos referidos no caput do art. 157-M desta Lei Complementar, bem como pelo Conselho da Cidade e COMDEMA, contendo:
a) memorial descritivo;
b) planta impressa do projeto, em três (03) vias, devidamente assinadas pelo profissional responsável, na escala de no mínimo 1: 1000 e uma cópia digital em CD/DVD com arquivos do tipo "PDF" (memorial e cronogramas) e "DWG" (desenhos), rotulado, identificado e com a informação da versão dos arquivos, além da cópia de ART registrada no órgão competente, da responsabilidade técnica do autor do projeto;
c) a subdivisão das quadras em chácaras, com as respectivas dimensões, numeração, cotas lineares e de nível e ângulos;
d) sistema de vias de circulação com a respectiva hierarquia em conformidade com o Sistema Viário;
e) as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das vias;
f) os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação, áreas de preservação permanente, com indicação da porcentagem de inclinação e cotas de nível, na escala de 1:500;
g) a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas;
h) a indicação em planta na escala mínima de 1: 1000 e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais na escala mínima de 1:500;
i) os detalhes dos ângulos, perfis e outros necessários à implantação do projeto;
j) O estabelecido no art. 157-J desta lei complementar;
k) Descrição e delineamento da área de preservação permanente e forma de sua preservação e manutenção;
L) Os loteadores deverão apresentar junto com o projeto de loteamento, licença ambiental pertinente, emitida pelo órgão ambiental competente, bem como laudo emitido pelo IDAF, quando for o caso, para apreciação do Conselho da Cidade.
m) Cronograma de arborização das vias de circulação, inclusive, informando as espécies a serem utilizadas.
Parágrafo único. Todos os documentos, relatórios, desenhos e plantas deverão ser assinados pelo proprietário ou representante legal e por profissional legalmente habilitado para os projetos, com as respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica -ARTs.
Subseção IV
Aprovação do Projeto de Condomínios por Unidades Autônomas
Art. 157-Q A Secretaria Municipal de Obras terá o prazo de 60 (sessenta) dias, contados a partir da apresentação do projeto de condomínios por unidades autônomas, para apreciá-lo nos termos da Subseção anterior.
§ 1º A decisão de não aprovação do projeto deverá ser fundamentada e especificar, item a item, as irregularidades ou requisitos desatendidos.
§ 2º Quando a irregularidade referir-se à ausência de documentos, a Secretaria Municipal de Obras facultará ao empreendedor prazo não superior a 30 (trinta) mas para corrigir a irregularidade.
Art. 157-R Os projetos desaprovados ou que tenham sofrido correções poderão ser novamente submetidos ao crivo da municipalidade,sujeitando-se, neste caso, ao trâmite previsto para os projetos apresentados pela primeira vez.
§ 1º Em cada caso, poderão as autoridades do Município, aproveitar atos já praticados e documentos apresentados durante a avaliação do primeiro projeto apresentado.
§ 2º O disposto neste artigo não se aplica às hipóteses de caducidade, termo de prazos e arquivamento do projeto, previstos nesta lei complementar.
Subseção V
Da Anuência do INCRA
Art. 157-S O empreendedor terá o prazo de 12 (doze) meses, contados da data da expedição do Decreto de aprovação, para obter a anuência do INCRA em relação ao projeto aprovado.
§ 1º Decorrido o prazo previsto no caput deste artigo, o empreendedor decairá do direito à execução do projeto, sendo o processo arquivado.
§ 2° O empreendedor somente poderá requerer o desarquivamento do processo, mediante a renovação das taxas e licenças obtidas.
Art. 157-T No prazo máximo de 60 (sessenta) dias, contados da data da anuência do INCRA referida no art. 157-S, o projeto deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e imediatamente apresentado ao Município, sob pena de caducidade da aprovação.
Subseção VI
Das Responsabilidades
Art. 157-U Os parcelamentos, para efeito da criação de condomínios por unidades autônomas particulares, aprovados com base nesta Lei Complementar deverão manter suas características originárias, ficando vedada a alteração do tipo de uso, assim como a divisão das glebas.
Art. 157-V O empreendedor e todos os autorizados à comercialização de condomínios por unidades autônomas, responderão civil e penalmente pelas infrações cometidas contra a legislação e em especial ao uso e proteção do solo e do meio ambiente.
Art. 157-X A Secretaria Municipal de Obras, Infraestrutura e Serviços Públicos resolverá questões técnicas, quando omissa a legislação e regulamentos vigentes, depois da análise do Conselho da Cidade e COMDEMA.
Art. 157-W Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a aprovar as áreas que compreendem o parcelamento, para efeito da criação de condomínios por unidades autônomas cujas coordenadas dos vértices definidores dos limites da gleba tenham sido formalmente protocolizadas na Prefeitura Municipal de Guaçuí, e que estejam inseridos em ZPA3.
Parágrafo único. A regularização dos empreendimentos imobiliários irregularmente estabelecidos ZPA3, bem como as edificações nele existentes, será realizada atendendo-se às exigências desta Lei Complementar.
Art. 2° Esta Lei Complementar entrará em vigor na data de sua publicação.
Guaçuí -ES, em 18 de dezembro de 2018.
Este texto não substitui o original publicado e arquivado na Câmara Municipal de Guaçuí.